pl
Przegląd techniczny budynku pozwala się upewnić, że wszystkie elementy sprawdzanej konstrukcji działają w odpowiedni sposób i nie narażają użytkowników na niebezpieczeństwo. Takie badanie należy przeprowadzać regularnie, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Co warto wiedzieć na ten temat?
Przegląd techniczny budynku musi być przeprowadzany przez właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego, jeśli doszło do przekazania tej funkcji na podstawie pisemnej umowy. Do obowiązków tych osób należy bowiem nie tylko użytkowanie nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem i przepisami o ochronie środowiska, lecz także dbanie o jej stan techniczny i estetyczny. Właściciel lub zarządca mogą również zdecydować o modyfikacjach dotyczących zmiany sposobu użytkowania obiektu. W takim przypadku również należy przeprowadzić kontrolę, która potwierdzi odpowiedni stan nieruchomości.
Właściciel lub zarządca nieruchomości ponoszą odpowiedzialność za takie kwestie związane z budynkiem, jak:
Osoby odpowiedzialne za stan techniczny budynku muszą wykonywać regularne przeglądy okresowe budynków i dbać o ich bieżącą konserwację. Są one przeprowadzane przez uprawnione do tego podmioty.
Istnieje kilka rodzajów przeglądów technicznych budynku. Wśród nich można wyróżnić te, które wykonuje się nie rzadziej niż raz w roku oraz kontrole przeprowadzane raz na 5 lat. Konieczność ich realizacji wynika przede wszystkim z tego, w jaki sposób użytkuje się dany budynek. Obiekty wielkopowierzchniowe powinny być dodatkowo kontrolowanie raz na 2 lata.
Istnieją też przeglądy doraźne. Wykonuje się je w sytuacji, gdy stan budynku nagle się pogorszył, a także po wprowadzonych modyfikacjach w obrębie jego konstrukcji. Kontrolę należy przeprowadzić również w sytuacji zgłoszenia nieuzasadnionych ingerencji lub naruszeń.
Właściciel lub zarządca budynku mogą samodzielnie podjąć decyzję o ustaleniu dodatkowych przeglądów. Trzeba jednak pamiętać, że ich liczba zależy m.in. od budżetu i stanu technicznego obiektu. Elementy konstrukcji bardziej narażone na uszkodzenia muszą być kontrolowane znacznie częściej. Wszystkie przeglądy kończą się wystawieniem dokumentacji, która powinna być przechowywana w książce obiektów budowlanych.
Przegląd techniczny budynku (2023) musi być przeprowadzany raz w roku. Obejmuje on takie instalacje i elementy, jak:
systemy i urządzenia służące ochronie środowiska,
instalacje gazowe i przewody kominowe – dymowe, wentylacyjne i spalinowe,
części konstrukcji narażone na szkodliwe działanie czynników atmosferycznych lub nadmierną eksploatację.
Pozostałe elementy budynku można sprawdzać znacznie rzadziej, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Mowa tu m.in. o instalacji elektrycznej. Trzeba jednak pamiętać, że niesprawne systemy mogą powodować poważne zagrożenie dla budynku i jego użytkowników, dlatego w razie konieczności można zdecydować się na częstsze kontrole.
Przeglądy techniczne budynków mieszkalnych przeprowadza się w okresie wiosennym. Inaczej jest w przypadku obiektów wielkopowierzchniowych. Takie nieruchomości kontroluje się jedynie w okresie od 31 maja do 30 listopada.
Coroczne przeglądy obejmują m.in. te elementy konstrukcji, które są szczególnie narażone na uszkodzenia wynikające z działania szkodliwych czynników atmosferycznych. Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, Dz. U. Nr 74, poz. 836 z późniejszymi zmianami, takie kontrole powinny objąć następujące systemy i części konstrukcji:
Oprócz tych elementów coroczne kontrole obejmują również wszystkie urządzenia służące ochronie środowiska. Przepisy nie określają ich dokładnego rodzaju, jednak najczęściej dotyczą one takich systemów, jak urządzenia sanitarne, zbiorniki czasowo gromadzące odpady stałe czy elementy filtrujące i wygłuszające.
Jeśli chodzi o kominy i instalacje gazowe, przeglądy dotyczą drożności przewodów kominowych, siły ciągu, zmian w kanałach i przewodach, uszkodzeń instalacji oraz modyfikacji wprowadzonych przez właściciela czy zarządcę obiektu. Jeśli w trakcie kontroli okaże się, że w instalacji znajdują się łatwopalne substancje, konieczne jest natychmiastowe wykonanie zaleceń wydanych przed podmiot przeprowadzający badanie. Realizację tych kroków należy też potwierdzić poprzez przekazanie kopii protokołu do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego.
Kolejnym typem przeglądów budynków są te, które należy wykonywać nie rzadziej niż raz na 5 lat. Takie kontrole dotyczą:
Jeśli w danym roku wypadają terminy kolejnych przeglądów wykonywanych raz na rok i raz na 5 lat, możliwe jest przeprowadzenie wspólnej kontroli. Wówczas należy sprawdzić znacznie więcej instalacji. W trakcie kontroli wykonywanych raz na 5 lat sprawdza się wszystkie elementy pod kątem zużycia i przydatności do dalszego korzystania. To gruntowne przeglądy większości systemów znajdujących się w obiekcie.
Budynki o powierzchni przekraczającej 2000 m2 oraz inne obiekty budowlane o powierzchni powyżej 1000 m2 podlegają przepisom o przeglądach nieruchomości wielkopowierzchniowych. Takie obiekty należy kontrolować co najmniej dwa razy w roku. Zaleca się wykonywanie przeglądów przed i po okresie zimowym, w terminie do 31 maja i do 30 listopada.
Zakres przeglądów technicznych dla takich budynków warunkuje art. 62 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego. Obejmuje on przede wszystkim elementy narażone na działanie szkodliwych czynników atmosferycznych i eksploatację, a także systemy służące ochronie środowiska, przewody kominowe i instalacje gazowe.
Niektóre czynniki zewnętrzne oddziałujące na obiekt mogą spowodować jego uszkodzenie lub naruszenie trwałości. W takiej sytuacji dochodzi do powstania zagrożenia dla zdrowia ludzi oraz bezpieczeństwa środowiska i mienia. Do czynników powodujących takie zjawisko można zaliczyć:
Jeśli wystąpią wyżej wymienione czynniki, właściciel lub zarządca budynku są zobowiązani do przeprowadzenia niezwłocznej kontroli obiektu.
Przegląd techniczny budynku może dotyczyć też nieuzasadnionych ingerencji lub naruszeń. Konieczność wykonania takiej kontroli mogą zgłosić właściciele lub lokatorzy mieszkań, którzy mają zastrzeżenie co do bezpieczeństwa korzystania z nieruchomości po wprowadzonych zmianach. Jeśli podmiot odpowiedzialny za utrzymanie nieruchomości w odpowiednim stanie naruszy obowiązujące zasady, konieczne jest przeprowadzenie kontroli w terminie 3 dni od otrzymania zgłoszenia.
Nie wszyscy wiedzą, że obowiązkowe przeglądy dotyczą także budynków jednorodzinnych. Prawo budowlane określa, że co najmniej raz w roku należy przeprowadzać kontrole instalacji gazowej, przewodów kominowych i instalacji wentylacyjnych. Co 5 lat należy natomiast wykonywać przegląd stanu technicznego całego budynku i pozostałych instalacji.
Właściciele budynków jednorodzinnych nie muszą natomiast przeprowadzać przeglądów elementów narażonych na szkodliwe działanie czynników atmosferycznych i eksploatacji, ale dla własnego bezpieczeństwa warto jednak wykonać takie badanie. Co 5 lat należy też skontrolować działanie instalacji elektrycznej i piorunochronną. Kotły znajdujące się w budynkach podlegają przeglądom co 2–4 lata, w zależności od ich mocy.
Właściciel domu jednorodzinnego nie może samodzielnie przeprowadzać przeglądów. Muszą to zrobić uprawnione osoby, które po zakończeniu kontroli wystawiają protokół. Brak dopełnienia obowiązku wiąże się z wysokimi karami finansowymi. Jeśli właściciel budynku nie jest w stanie przedstawić dokumentów potwierdzających przeprowadzone kontrole, może otrzymać odmowę wypłaty odszkodowania od ubezpieczyciela.
Każdy właściciel musi regularnie przeprowadzać przegląd techniczny budynku. Kary za niedopełnienie tego obowiązku potrafią być bardzo dotkliwe. Wynoszą one co najmniej 100 stawek dziennych. Inne konsekwencje związane z brakiem przeglądów obejmują m.in. ograniczenie lub pozbawienie wolności (do roku).
Kary dotyczą również osób, które nie usunęły usterek wykrytych podczas ostatniego przeglądu. W takim wypadku może je spotkać ograniczenie wolności, areszt lub grzywna. Jeśli właściciel nie umożliwił przeprowadzenia regularnej kontroli okresowej, np. nie udostępniając obiektu uprawnionym specjalistom, także podlega karze grzywny.
Ile kosztuje przegląd techniczny budynku? Cena zależy od wielu czynników i jest wyliczana indywidualnie. Ogromne znaczenie mają takie parametry jak wielkość nieruchomości, zakres kontroli i lokalizacja obiektu. Cena jest najwyższa w dużych miastach – w takich miejscach za przegląd budynku o powierzchni do 500 m2 płaci się od 350 zł. W przypadku większych nieruchomości cena naturalnie rośnie. Kontrole obiektów wielkopowierzchniowych mogą kosztować nawet ponad 1000 zł. Trzeba jednak pamiętać, że kary za niedopełnienie obowiązku związanego z przeglądem są zdecydowanie wyższe.
Znacznie droższe są przeglądy, które wykonuje się co 5 lat. Takie kontrole kosztują o około 20% więcej. Osobne stawki dotyczą kontroli instalacji gazowych, kominów i systemów wentylacji. Najdroższe jest jednak badanie termowizyjne – opracowanie wyników wiąże się niekiedy z koniecznością zapłaty dodatkowych kilkuset złotych.
Aby uzyskać dokładną cenę przeglądu, należy skontaktować się z podmiotem, który dysponuje odpowiednimi uprawnieniami. Koszt jest wyliczany indywidualnie i może różnić się nawet o kilka tysięcy złotych, w zależności od parametrów nieruchomości.
Regularne przeglądy nieruchomości są wymagane przez obowiązujące przepisy nie bez powodu. Zaniedbanie stanu technicznego obiektu może spowodować poważne zagrożenie dla użytkowników budynku, a także osób przebywających w okolicy. Ma to ogromne znaczenie zwłaszcza w przypadku nieruchomości, w których mieszczą się siedziby firm. W razie jakiegokolwiek wypadku podczas pracy pracodawca jest narażony na poważne konsekwencje.
Brak dopełnienia obowiązku związanego z wykonaniem przeglądu naraża także właściciela obiektu na wysokie kary finansowe, a nawet pozbawienie wolności. Z tego powodu warto pilnować terminów kolejnych przeglądów. Brak dokumentacji może powodować problemy w sytuacji, gdy na terenie nieruchomości dojdzie do zdarzenia losowego, np. pożaru czy zalania. Jeśli w obiekcie nie były przeprowadzane obowiązkowe przeglądy, pracodawca może mieć problem z uzyskaniem odszkodowania.
