pl
Dobra współpraca między inwestorem a wykonawcą jest niezbędna, aby przedsięwzięcie przebiegało zgodnie z oczekiwaniami obu stron. Obie strony muszą znać swoje obowiązki oraz należycie się z nich wywiązywać. Dowiedz się, jak powinna przebiegać taka współpraca oraz poznaj najważniejsze etapy realizacji procesu budowlanego.
Inwestor to podmiot zamawiający usługę wykonania obiektu budowlanego zgodnie z konkretnymi oczekiwaniami. Na nim ciąży obowiązek sfinansowania takiego przedsięwzięcia.
Wykonawca jest z kolei stroną odpowiedzialną za jego wykonanie. Musi zrealizować inwestycję zgodnie z projektem oraz w ustalonym czasie. Generalne wykonawstwo obejmuje szereg czynności związanych m.in. z aspektami technicznymi oraz przestrzeganiem harmonogramu prac.
Relacje inwestor – wykonawca są regulowane przepisami zawartej między nimi umowy. Uwzględnia ona wszelkie kwestie takiej współpracy. Może być także podstawą do rozstrzygania ewentualnych sporów. Współpraca wykonawcy i inwestora przebiega nieco inaczej w zależności od tego, czy dotyczy przetargu prywatnego, czy publicznego. W pierwszym przypadku warunki umowy są negocjowane między stronami. W drugim — inwestor je określa oraz narzuca, a wykonawca musi je zaakceptować, jeśli chce złożyć wiążącą ofertę.
Współpraca wykonawcy i inwestora wymaga zawarcia umowy. Ma ona na celu zabezpieczenie interesów obu stron. W takim przypadku stosuje się dwa rodzaje dokumentów:
Umowa o roboty budowlane to zobowiązanie wykonawcy do oddania obiektu, który będzie zgodny z projektem oraz zasadami wiedzy technicznej. Z kolei inwestor musi wykonać czynności wymagane przez przepisy prawa związane z przygotowaniem robót, a przede wszystkim przekazaniem terenu budowy, dostarczeniem projektu, a także odebraniem gotowej inwestycji i wypłatą wynagrodzenia.
Umowa o dzieło to rodzaj umowy o świadczenie usług. W jej ramach wykonawca zobowiązuje się do osiągnięcia oraz przekazania określonego rezultatu, czyli obiektu budowlanego. Jego działania nie są jednak podporządkowane zamawiającemu. Ten może, ale nie musi dostarczyć materiały oraz określić technikę wykonania. Jego obowiązkiem jest natomiast odebranie dzieła oraz wypłacenie wynagrodzenia.
Najważniejsze różnice między tymi dokumentami dotyczą m.in.:
Zawarcie umowy o roboty budowlane jest bardziej skomplikowanym procesem, a realizacja procesu inwestycyjno-budowlanego wiąże się z koniecznością uwzględnienia regulacji prawa publicznego (w tym także ustawy Prawo budowlane).
Do najważniejszych obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy. Musi uwzględniać zasady bezpieczeństwa i ochrony zdrowia regulowane przepisami prawa, a także zapewnić:
Jeśli warunki gruntowe lub wysoki stopień skomplikowania prac tego wymagają, musi także ustanowić nadzór nad wykonywaniem robót pełniony przez osoby z odpowiednimi kwalifikacjami.
Wykonawca ma obowiązek oddania obiektu budowlanego zgodnego z projektem i aktualną wiedzą techniczną. Musi wywiązać się z warunków zawartej umowy.
Inspektor nadzoru budowlanego to przedstawiciel inwestora upoważniony do podejmowania różnych decyzji związanych z realizowanym przedsięwzięciem. Do jego obowiązków należą m.in.:
Ustawa Prawo budowlane określa także obowiązki kierownika budowy. Do najważniejszych z nich zaliczają się m.in.:
Jego głównym zadaniem jest więc koordynacja prac budowlanych, aby przebiegały one zgodnie z planem. Ma także obowiązek zgłoszenia obiektu budowlanego do odbioru.
Pierwszym etapem jest faza przygotowawcza. Obejmuje ona:
Następnie przychodzi czas na wybór projektanta, który zajmie się przygotowaniem projektu budynku. Konieczne jest także uzyskanie pozwolenia na budowę oraz opracowanie kosztorysu inwestorskiego i dokumentacji wykonawczej.
Przed rozpoczęciem fazy realizacji projektu niezbędne jest m.in. przygotowanie terenu budowy, wybór wykonawcy oraz przekazanie mu placu budowy. Inwestor musi także wyznaczyć osobę o odpowiednich kwalifikacjach, która będzie nadzorowała pracę jako kierownik budowy.
W przypadku, gdy Inwestor zdecyduje się na współpracę z generalnym wykonawcą, realizowaną w formule „projektuj i buduj”, podział obowiązków między Inwestorem a wykonawcą różni się od przedstawionego powyżej. Po stronie wykonawcy znajduje się wtedy zarówno faza przygotowawcza (a w jej zakresie: analiza możliwości realizacji inwestycji w konkretnej lokalizacji, opracowanie planu zagospodarowania terenu, programu funkcjonalno-użytkowego obiektu, przygotowanie koncepcji budynku i budżetu inwestycji), jak i wykonanie projektu, oraz realizacja inwestycji. W takiej sytuacji to wykonawca zapewnia nadzór w postaci kierownika budowy (chyba, że strony ustalą inaczej) i czuwa nad całością przebiegu procesu inwestycyjnego. W przypadku gdy Inwestor udzieli mu odpowiednich pełnomocnictw wykonawca może również w jego imieniu dopełniać niezbędnych czynności formalno-prawnych, jak np. uzyskanie pozwolenia na budowę. Taka formuła współpracy w znacznym stopniu odciąża Inwestora, który może się skupić na prowadzeniu swojej dotychczasowej działalności bez zakłóceń.
Etap realizacji projektu to m.in.:
Ostatnią fazą jest oddanie inwestorowi gotowego obiektu wraz z przekazaniem niezbędnej dokumentacji.
Realizacja inwestycji budowlanych wymaga odpowiedniego zarządzania całym procesem. Przede wszystkim niezbędny jest harmonogram budowy uwzględniający wszystkie etapy realizacji projektu. Bardzo ważna jest także komunikacja między poszczególnymi podmiotami odpowiedzialnymi za przedsięwzięcie.
Sprawne zarządzanie procesem budowlanym to także zawieranie umów z podwykonawcami i ich optymalne koordynowanie. Pozwala to uniknąć przestojów na placu budowy oraz związanych z tym kosztów. Wszelkie prace muszą odbywać się zgodnie z obowiązującymi przepisami. Niezbędne jest także monitorowanie rezultatów oraz ich ocena.
Relacje inwestor – wykonawca są podstawą realizacji procesu budowlanego zgodnie z oczekiwaniami. Bardzo istotne jest ich ustalenie na początku współpracy oraz wywiązywanie się z obowiązków przez obie strony umowy. Warto pamiętać, że współpracujące podmioty mają wspólny cel, jakim jest jest powstanie obiektu, który pod względem funkcjonalnym, wizualnym i finansowym będzie odpowiadał potrzebom Inwestora oraz ustalonemu wspólnie zakresowi współpracy.
