pl
W sektorze budowlanym niesłabnącą popularnością, mimo obecnej sytuacji (a być może właśnie ze względu na nią), cieszą się obiekty wielkopowierzchniowe, które są projektowane i budowane – zanim wiadomym jest, kto będzie je użytkował. Firmy z dostępnym kapitałem inwestują w tego rodzaju biznes i stawiają hale o powierzchni np. 15.000 m2 a nawet 20.000 m2, ponieważ mają świadomość popytu na wynajem tego rodzaju przestrzeni. Nie każdy przedsiębiorca, rozpoczynając działalność gospodarczą, decyduje się na budowę własnej siedziby, a często na początku swojej biznesowej ścieżki, szuka miejsca prowadzenia firmy poprzez wynajem gotowej powierzchni. Ta tendencja silna jest w branży logistycznej, ale nie ogranicza się wyłącznie do niej. Również firmy produkcyjne, usługowe a nawet handlowe korzystają z tego rozwiązania, minimalizując ewentualne ryzyko inwestycyjnego niepowodzenia. Projektowanie i budowa takich hal to ciekawe wyzwanie dla architektów i wykonawców. Bardzo istotny jest więc wybór partnera – wykonawcy inwestycji, który dysponuje własnym know-how oraz zespołem profesjonalistów z doświadczeniem w realizacji obiektów właśnie tego typu. Projektowanie siedziby dla konkretnej marki, z określonej branży jest o tyle prostsze, że dostosowujemy wymagania techniczne, materiały budowlane, infrastrukturę itp. pod konkretną działalność. W przypadku budowy obiektów pod wynajem, trzeba wykazać się przede wszystkim wiedzą, ale także sprytem i wyobraźnią. Należy przewidywać różne opcje, tworzyć założenia i optymalizować możliwości, zakładając, że hala będzie w przyszłości dostosowywana do potrzeb przyszłego, specyficznego najemcy. Musimy stworzyć możliwości modyfikacji, ewentualnej dobudowy, przebudowy, reorganizacji przestrzeni itp. To wyzwanie, z którym, jako firma z 25-letnim doświadczeniem, mierzymy się z sukcesami w codziennej pracy.
Bardzo ważna jest lokalizacja takiej inwestycji – od tego rozpoczynamy pracę z Inwestorem. Doradzamy w wyborze miejsca pod budowę, sprawdzając nie tylko jakość gruntu (badania geotechniczne) i parametry działki. Istotne jest sąsiedztwo, które warunkuje możliwość ewentualnej rozbudowy inwestycji w przyszłości. Nie bez znaczenia jest również fakt, czy miejsce to jest dobrze skomunikowane, czy np. znajduje się w pobliżu autostrady, drogi szybkiego ruchu, czy dojazd do działki jest dogodny. Warto również ocenić potencjał reklamowy lokalizacji. Dobrze, jeżeli stawiamy halę przeznaczoną na wynajem w miejscu, gdzie istnieje możliwość skutecznego promowania tej powierzchni. Błędnie jest zakładać, że obłożenie najemców będzie 100% – owe przez cały czas. Pod tym względem warto budować hale np. dobrze widoczne z autostrady, ustawione najbardziej reprezentatywną stroną obiektu do drogi.
Cała infrastruktura jest również tworzona z myślą o ewentualnych zmianach. Parkingi, drogi dojazdowe, wjazd, wyjazd itp. Te elementy muszą współgrać ze sobą i zakładać, że kilka firm o różnej specyfice, wielkości i charakterze, będą z nich korzystać w tym samym czasie. Potrzeby logistyczne najemców nie mogą ze sobą kolidować, ponadto ich układ powinien być zaprojektowany z myślą o ewentualnej przyszłej rozbudowie, czy realizacji kolejnego etapu całej inwestycji.
Jedną z najważniejszych kwestii przy tworzeniu tego typu obiektów jest projektowanie, które zakłada różne kombinacje podziału przestrzeni, na hale mniejsze np. o pow. 1000 m2, 2000 m2, większe np. 5000 m2, 7000 m2, na takie, które dadzą się połączyć/podzielić, na przestrzenie biurowe, socjalne, magazynowe itp. Taki projekt obejmuje podział budynku na sektory ścianami wewnętrznymi, które nie wymagają fundamentów. Można je demontować i przestawiać, jeśli zmienią się potrzeby ze względu na zmianę najemcy. Architekci Amwin projektują każdy z sektorów tak, aby był niezależną przestrzenią, ale również, aby w razie potrzeby mógł stworzyć całość z sąsiadującą powierzchnią. Przy projektowaniu zakładamy, że każdy potencjalny Klient musi mieć do dyspozycji strefę załadunku czyli doki lub bramę oraz możliwość podłączenia do mediów z oddzielnymi podlicznikami. Planujemy takie rozmieszczenie hal, aby każdy ewentualny sektor miał dostęp do przestrzeni biurowych/socjalnych. Projektując przewidujemy również gdzie optymalnie powinny znaleźć się bramy, doki, drzwi, okna, świetliki – tak aby przyszłe modyfikacje nie pozostawiały przestrzeni, do których nie będzie dostępu albo których warunki np. ograniczony dostęp do światła dziennego, nie będą optymalne.
Często takie inwestycje buduje się w kilku etapach. Sukcesywnie, kiedy pojawiają się potencjalni najemcy, podejmowane są decyzje o starcie budowy kolejnego etapu. Z tego względu konstrukcja budynku projektowana jest w taki sposób, aby późniejsza rozbudowa nie wymagała znacznych zmian w niej. M.in. więc już na samym początku planuje się lokalizację drzwi i bram w ścianie między etapem pierwszym i drugim.
Również materiały używane do budowy takich obiektów mają znaczenie, dobierane są w taki sposób, żeby istniała możliwość modyfikacji modułów, z których są stworzone ściany, elementy konstrukcyjne. Najczęściej proponujemy ściany działowe czy obudowę zewnętrzną z płyt warstwowych, ten materiał bowiem daje możliwości ewentualnych zmian jak wycięcie dodatkowych drzwi czy przeniesienie całej ściany. W tych projektach sprawdza się np. konstrukcja mieszana czyli słupy żelbetowe i stalowa konstrukcja dachu, przy jednoczesnym zastosowaniu systemu oddymiania lub dodatkowo instalacji tryskaczowej. Taki wybór przy początkowym braku znajomości najemcy, daje nam duży wachlarz przyszłych Klientów. Każda branża, a wręcz każda działalność, wymaga określonych warunków panujących wewnątrz hali, takich jak np. temperatura, wilgotność, czystość powietrza. Ponadto ilość i jakość materiałów, jakie będą magazynowane w hali, determinuje nam obciążenie ogniowe obiektu. Projektując hale na wynajem, warto zastosować materiały, które spełniać będą potrzeby najbardziej wymagających, pod względem tych parametrów, najemców. Ponadto konfiguracja wielkości hali i jej obciążenia ogniowego wpływa na to, czy konieczna jest budowa drogi pożarowej, na ilość hydrantów w pobliżu czy objętość wody w zbiorniku pożarowym. Projektując halę, myśląc o ewentualnej rozbudowie, planuje się także etapowanie realizacji instalacji wewnętrznych m.in. grzewczych czy elektrycznych. Zmiennych, które należy przewidzieć projektując wielkopowierzchniowy obiekt jest wiele.
Obiekt, który budujemy pod wynajem musi być estetyczny i swym designem zachęcać do skorzystania z oferty właściciela. Najemcy kupują także oczami, każdemu zależy na wizerunku, aby poprzez siedzibę, dobrze prezentować siebie, swoją firmę i markę. Budując pod wynajem – zadbajmy więc również o wygląd budynku, o to aby był nowoczesny, zgodny z trendami, a tym samym konkurencyjny na rynku najemców. Ponadto projektując fasadę, należy zadbać o to, aby każdy najemca miał miejsce do ekspozycji swojej nazwy, logotypu, oznaczenia swojego segmentu. Cały design musi być spójny, choć zakłada nieznaną od początku różnorodność najemców – to prawdziwa sztuka i koncepcyjne wyzwanie dla architektów.
